長期優良住宅とは
「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」のこと。
平成21年6月に施行され、平成28年2月の法改正でさらに増築に係わる基準が設けられました。
認定基準に適合する旨の申請を所轄行政庁に行い、認定を受けた住宅については、その認定計画に基づいて建築及び維持保全を行わなければなりません。
認定基準
分かりやすくするために、「長期にわたり良好な状態で・・・・・優良な住宅」の基準の大項目のみを以下に挙げます
・構造躯体等の劣化対策
・耐震性
・維持管理・更新の容易性
・可変性
・高齢者対策
・省エネルギー対策
・住環境
・住戸面積
・維持保全計画
大きく建設費用に係わる部分は、耐震性・省エネ対策の部分になります。
但し、近年住宅性能の高水準化が一般的となっているので、性能の当初基準を何処においているのかを意識する必要があります。
※具体的な内容は「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準」（Ｈ21国交省告示第209号）
メリット・デメリット
【メリット】
・認定基準にあるとおりの優良な住宅になる
・所得税の住宅ローン控除にたいする優遇措置がある（但し、所得税をたくさん払っている人にとって）
・所得税の優遇措置がある
・登録免許税の軽減措置がある
・不動産取得税の優遇措置がある
・固定資産税の軽減期間の延長
・住宅ローンのフラット３５Ｓの金利が優遇される
【デメリット】
・申請に時間と費用（手間＝人件費）がかかる→この部分のコストはかなり大きく、業者によって扱いが異なるので注意
・計画に基づいた維持保全にどれだけ費用がかかってくるのか、現段階では読みにくい
・認定は書類審査のみで施工品質に言及していない→ただし、この部分は他の制度にもいえる部分ではありますが．．．
まとめ
昨今の住宅の高性能化の流れのなか、ＺＥＨ、ＢＥＬＳ、低炭素等が省エネ性能限定なのに対して、構造にも言及している点で長期優良住宅は、住宅全体をバランスよく高性能化するという点で優れていると思います。
ただ、いろんな制度があって混乱をまねいているのではないでしょうか。一般のユーザーの方に理解できるのでしょうか。たぶん、業者に言われるままにことが進んでいくのでしょうね。
施工品質の確保という点からも、施工サイドとは一線を画した、信頼できる第三者がいると心強いと思いますが、いかがでしょうか。
